Qu'est ce qu'une SCPI ?
Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui acquiert et gère un patrimoine à but locatif.
L'investissement est collectif, sous forme de titres, et non pas individuel sous forme d'un bien. C'est la raison pour laquelle les SCPI sont parfois appelées "pierre - papier".
La SCPI peut faire appel publiquement à l'épargne mais n'est pas cotée en bourse.
Les détenteurs de parts ont le statut d'associés. Un conseil de surveillance assiste et contrôle la société de gestion. L'Assemblée Générale nomme un expert agréé qui tous les 5 ans, rédige un rapport sur l'évaluation du patrimoine immobilier de la SCPI. Il réactualise son expertise annuellement sur dossier.
Elle permet au particulier d'accéder à de l'immobilier d'investissement sous forme de parts de faibles montants.
Les SCPI peuvent être à capital fixe ou capital variable.
En capital fixe, les augmentations de capital sont décidées par la société de gestion dans deux cas :
- 75% des souscriptions de la précédente augmentation de capital ont été investies ou engagées
- Les offres de cession de parts anciennes ne sont pas réalisées à un prix inférieur au prix des nouvelles parts
La souscription n'est possible que sur une durée définie par le gestionnaire.
En capital variable, un capital maximum est prévu statutairement. Dans cette limite, la société de gestion émet de nouvelles parts à la demande des souscripteurs et rachète les anciennes parts aux vendeurs.
Il existe majoritairement deux types de SCPI :
Les SCPI de rendement dites "classiques". Les locaux sont loués à des entreprises, des commerçants, des administrations. Certaines sont spécialisées (bureau, commerces, ...) d'autre sont diversifiées. La nature des investissements leur permet de dégager un revenu élevé.
Les SCPI fiscales (Scellier ou Malraux), qui ne détiennent que des logements acquis neufs ou restructurés, bénéficient d'une réduction d'impôt, dans les mêmes conditions qu'un investissement en direct.Les parts doivent être conservées jusqu'au terme d'un engagement de location de 9 ans. La réduction d'impôt s'applique dès la souscription des parts et non lors de la première location. Elles offrent une rentabilité moindre que les SCPI de rendement si on ne tient pas compte de l'avantage fiscal.
Les intervenants :
La Société de Gestion est chargée :
- de la gestion administrative, comptable et financière de la SCPI
- de la collecte des capitaux, de l’acquisition et de la gestion des immeubles (facturation et encaissement des loyers, paiement des charges locatives, recherche des locataires, surveillance de l’exécution des travaux…)
- de la gestion des associés (encaissement des souscriptions, tenue du compte des associés, calcul et versement des dividendes trimestriels, déclaration fiscale individuelle, envoi des convocations, etc... )
Le Conseil de Surveillance, organe de contrôle, est composé d’au moins 7 membres, associés de la SCPI, désignés par l’Assemblée Générale. Il assiste la Société de Gestion et assure le contrôle permanent en procédant aux vérifications et contrôles estimés nécessaires.
L’Assemblée Générale est l’organe souverain de la SCPI. Elle se réunit au moins une fois par an. Elle désigne la Société de Gestion (et peut la révoquer), élit les membres du Conseil de Surveillance, désigne les Commissaires aux Comptes et l'Expert Immobilier, détermine les bénéfices à distribuer, vote les résolutions, notamment pour fixer un plafond d'emprunt de la SCPI, approuve les conventions intervenues entre la SCPI et sa Société de Gestion et modifie les statuts de la société.
L’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Chaque SCPI et chaque Société de Gestion est doté d'un agrément de l'AMF. Elle est chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI. Elle veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes les SCPI et leurs Sociétés de Gestion. Sans que cela ne puisse constituer une appréciation sur l'opportunité de l'investissement proposé, elle contrôle les documents destinés à l'information du public à l'occasion des émissions de parts et y appose son visa.
Le Commissaire aux Comptes (CAC). Il est désigné par l’Assemblée Générale Ordinaire pour 6 ans. Il certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu'ils donnent une image fidèle des opérations de l'exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière et du patrimoine se la société à l'expiration de l'exercice.
L’Expert Immobilier. Il détermine annuellement la valeur vénale des immeubles. Chaque immeuble fait l'objet d'une réévaluation tous les 5 ans par des experts indépendants.
A qui s'adresse les SCPI ?
Les SCPI s'adressent à des particuliers qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas investir dans un bien immobilier locatif traditionnel.
Elles permettent d'investir et de louer de l'immobilier sans les contraintes de la gestion d'un bien (Locataires, ficalité, comptabilité etc...).
De plus, elles offrent la possibilité aux particuliers d'accéder à de l'immobilier diversifié avec de faibles montants.
Cette diversité dans la répartition des actifs immobiliers, des emplacements stratégiques, et des locataire souvent "grand comptes" divers et variés, permet une mutualisation limitant considérablement les risques.
La société de gestion doit être agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), et exercer dans un cadre réglementaire.
Les avantages :
Bénéficier de revenus réguliers
Réaliser un investissement souple en parts sociales
Souscrire simplement sans acte notarié
Acheter en pleine propriété ou en démembrement temporaire de propriété *
Financer les parts à 100% avec un crédit immobilier
Bénéficier d'un marché secondaire des parts
Une revente souple en parts sociales vendues tout ou partie ce qui est impossible avec un bien immobilier traditionnel
* Le démembrement est un contrat par lequel deux parties, le nu-propriétaire et l'usufruitier, se partagent les droits de propriété d’un bien.
Selon les cas, le démembrement sera :
- temporaire, c'est-à-dire pour une période de temps fixe, déterminée à l'avance,
- viager, c'est-à-dire qu'il ne prendra fin qu'avec le décès de l'usufruitier.
La nue-propriété
La nue-propriété est le droit pour un propriétaire appelé momentanément "nu-propriétaire" de disposer d'un bien sans en percevoir les revenus pendant une certaine période au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.
Profil du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est un contribuable en activité, fortement imposé sur le patrimoine, n’ayant pas besoin de revenus complémentaires mais désirant se constituer un patrimoine tout en diminuant la charge d’impôts ou de son patrimoine taxé à l’ISF.
Les avantages de la nue-propriété
- La constitution d’un patrimoine en ne payant que 78 ou 64% du coût de la pleine propriété des parts (selon la durée du contrat de 5 ou 10 ans).
- Le nu-propriétaire se retrouve au bout du contrat avec 100% du capital revalorisé en n’ayant investi au départ, que le capital placé en CAV.
- A l’issue de la convention de démembrement, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété (en n’ayant payé que 64 ou 78% de celle-ci).
La baisse de la valeur du placement
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture immobilière. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
Il est cependant rappelé que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value constatée n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle. Par ailleurs, la détention de parts de SCPI doit être conçue sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite : il existe ainsi une part des épargnants qui conserveront leurs parts sans intention a priori de les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques (Cf. "Avantages") et de la gestion immobilière active (destinée à limiter au minimum l’effet négatif d’une mauvaise conjoncture économique sur la situation des locataires) qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement.
Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité d’achat pour de nouveaux souscripteurs de parts.
La défaillance de la société de gestion
La loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF, notamment si l’une d’entre elles connaît des difficultés.
La responsabilité financière des porteurs
Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile, la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts est limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société .
L’ASPIM est à l’origine d’une étude juridique relative à la nature et à l’étendue de la responsabilité des membres de conseil de surveillance des SCPI. Il en ressort que si cette responsabilité n’est pas nulle en droit, en dépit du fait que le conseil de surveillance "s’abstient de tout acte de gestion", les conditions de l’engagement de cette responsabilité seraient en pratique difficiles à réunir .
La nature du risque d’un placement en SCPI correspond à celle d’un placement immobilier. La réglementation de ce type de société apporte en outre des éléments de sécurisation complémentaires dans la démarche de l’investisseur.
La fiscalité :
La transparence fiscale
Les SCPI sont transparentes fiscalement, elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts (associé), à hauteur de ses droits dans la SCPI sera imposé suivant sa fiscalité propre, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés
Le régime fiscal des revenus
Les revenus de parts de SCPI sont constitués :
- des revenus fonciers provenant du résultat net foncier (loyers encaissés - travaux, charges de propriété et de copropriété, commissions et honoraires de gestion, taxes, documents d’information, frais des AG )
- des revenus financiers provenant du placement de la Trésorerie des SCPI (capitaux en attente d’investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement, etc …)
Revenus fonciers
Soit imposés aux frais réels (+ loyers encaissés - frais réels de gérance - intérêts et frais d’emprunt)
- si revenu foncier positif : imposition à l’IR + prélèvements sociaux (12,10% à ce jour)
- si déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) : déductibles du revenu global à hauteur de 10.700 € par an, le solde est reportable sur les futurs bénéfices fonciers pendant 10 ans
Soit régime du micro-foncier si revenus fonciers non-
Si l’ensemble de ses revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 €, l’associé de la SCPI peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% et se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers à la condition de détenir également des revenus fonciers "en direct" (tirés de la location d’un immeuble).
Ce régime n’est pas applicable lorsque des régimes particuliers s’appliquent : monuments historiques, démembrement de propriété, Malraux, Robien, etc…
Il sera imposé sur 70% des revenus fonciers.
Revenus distribués aux associés ayant réalisé un investissement à caractère professionnel et aux sociétés
Ces associés sont imposés selon le régime qui leur est propre (BIC, BA, BNC, IS).
Revenus financiers
Ces revenus provenant principalement du placement de la trésorerie en certificats de dépôt négociables, comptes à terme, voire OPCVM de trésorerie (soumis au régime des plus-values de valeurs mobilières) sont :
- soit soumis au P.F.L. de 30,10% (18% + 12,10% PS) depuis le 01/01/2009
- soit imposés à l’impôt sur le revenu
Le régime des plus-values
Associés personnes physiques imposés à l’IR
C’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.
La plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix de souscription.
Le prix d’acquisition, pour le calcul de la plus-value est majoré des frais d’acquisition réels (droits d’enregistrement + commission de souscription, soit environ 15% en SCPI) ou d’un montant forfaitaire de 7,5%.
La plus-value résiduelle bénéficie d’un abattement fixe de 1.000 € par opération.
La plus-value finale est imposée à 18% + 13,50% de prélèvements sociaux soit 31,5% et déclarée et prélevée par la société de gestion directement sur le prix de vente des parts.
Les cessions de parts de SCPI < 15.000 € n’échappent pas à l’impôt, contrairement aux immeubles.
Associés imposés à l’IR dans la catégorie des BIC, BNC, BA .
Les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.
- cession dans les 2 ans : plus-values court terme imposées à l’IR au barème progressif
- cession + 2 ans : plus-values long terme imposées à 31,50%
Les droits d'enregistrement
Lors de la souscription de parts à l’émission (marché primaire) aucun droit d’enregistrement n’est dû. Lors de l’acquisition sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement de 5% est dû par l’acquéreur.
Le financement des parts et le double effet de levier du crédit
Le financement des parts de SCPI peut se réaliser avec un crédit amortissable ou un crédit "in fine"
- avec un taux fixe ou un taux révisable
- sur des durée pouvant aller jusqu’à 20 ans
L’acquisition des parts de SCPI dont les rendements actuels (entre 5 et 6%) sont supérieurs au coût moyen annuel du crédit permet à l’acquéreur de bénéficier d’un premier effet de levier conséquent
Des frais sont dus à la société de gestion. Lors de la souscription, lors de la cession (article 422-22 ou forfaitaire), et une commission de gestion, tous variable en fonction de la SCPI choisie.
La revente :
Pour revendre les parts, un ordre de vente doit être transmis par le Conseiller en Gestion de Patrimoine intermédiaire de la société de gestion, à cette dernière, comme pour une action. Le prix est celui qui permet l'échange du plus grand nombre de parts.
SCPI à capital fixe
Le cédant inscrit son ordre sur le carnet d’ordres en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts, s’il a lieu, se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
SCPI à capital variable
Le retrayant obtient la valeur de son placement auprès de la société de gestion, à un prix directement corrélé à la valeur du patrimoine à la date à laquelle intervient cette vente. La société de gestion émet par ailleurs de nouvelles parts si un acquéreur se présente. Si les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (éventuellement doté par des cessions d’actifs) destiné à satisfaire les sortants.
La réforme du marché secondaire des parts de SCPI, lancée en 2001 à l'initiative de l'ASPIM, a abouti à des résultats très satisfaisant. Depuis cette date, si le marché secondaire reste traditionnellement limité dans son volume, les SCPI n'ont pas rencontré de problème marquant dans la gestion de leur liquidité.
La liquidité avec un marché secondaire actif : lors de la revente des parts, il est important de vérifier si le marché secondaire est actif en consultant le carnet d'ordres de la SCPI sur le site de la société de gestion. Pour une SCPI à capital variable, voir si un fonds de remboursement existe en cas d'offre supérieure à la demande.
La liquidité avec un marché secondaire actif : lors de la revente des parts, il est important de vérifier si le marché secondaire est actif en consultant le carnet d'ordres de la SCPI sur le site de la société de gestion. Pour une SCPI à capital variable, voir si un fonds de remboursement existe en cas d'offre supérieure à la demande.
Durée d'engagement :
De la même manière qu’on n’investi pas dans un appartement pour le revendre peu après, la souscription de parts de SCPI, placement immobilier, doit être envisagée et réalisée sur le long ou très long terme.
Une partie des épargnants achète même des parts sans intention a priori de les revendre, notamment afin de se constituer un complément de revenus perçus tout au long de leur retraite et de les transmettre à leurs héritiers.
La durée de placement adaptée à chaque SCPI est expressément indiquée dans les statuts et note d’information de la société et portée à la connaissance de l’épargnant.
Par ses éléments constitutifs, la SCPI incite ses épargnants à une détention des parts sur une longue durée. On citera notamment :
- le temps nécessaire à la société de gestion pour permettre la valorisation des immeubles (cessions et acquisitions, travaux, relocation…),
- la durée d’amortissement des frais liés à l’acquisition des parts,
- la fiscalité immobilière qui prévoit notamment la diminution progressive dans le temps de la taxation de la plus-value immobilière (sur cession de parts) à compter de la cinquième année de détention des parts et l’effacement complet de celle-ci à compter de la quinzième,
- les frais acquittés à la souscription des parts de SCPI, pareillement à l’acquéreur d’un placement immobilier en direct, qui sont d’autant mieux amortis que la durée de détention des parts est conséquente,
- le cas de la "SCPI d’habitation", inscrite dans un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans le secteur résidentiel et qui prévoit une obligation légale de durée minimale obligatoire de détention des parts d’au moins neuf ans.
Chiffres clés au 31/12/2010
Nombre de SCPI : 138 (23 groupes)
Collecte brute : 2.878,54 M€
Collecte nette : 2.458,16 M€
Marché secondaire : 417,41 M€
Capitalisation : 22,31 milliards €
Performances
Rendement : 5,63 %
Evolution du prix de la part : 5,52 %Performance globale : 11,15 % 
